相続税申告における土地評価の基本

相続税の申告では、国税庁が定める「路線価方式」または「倍率方式」で土地を評価します。路線価方式は、道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格に、土地の面積を乗じて計算する方法です。路線価は毎年7月に国税庁から公表され、一般的に時価の約80％程度に設定されています。

一方、倍率方式は路線価が定められていない地域で使用され、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。

遺産分割協議での評価方法の選択

遺産分割協議では、相続税評価額、固定資産税評価額、不動産鑑定評価額などさまざまな評価方法から選択できます。

相続税評価額（路線価基準）

時価の約80％程度で、相続税申告に使用される評価額です。

固定資産税評価額

時価の約70％程度で、固定資産税の課税基準となる評価額です。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定士による専門的な評価で、もっとも客観性が高い評価方法です。

実勢価格

実際の市場取引価格に近い評価で、不動産会社による査定で把握できます。

公平な分割のための評価額調整

土地の形状や立地条件によって、基本的な評価額から調整が必要な場合があります。不整形地、間口が狭い土地、奥行きが長い土地などは、利用価値が制限されるため評価額が減額されます。

相続人すべてが納得できる分割を実現するためには、もっとも適切な評価方法を選択し、土地の個別事情を適正に反映させた評価額で協議を進めることが大切です。複雑な評価が必要な場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

建物の状況別評価方法

建物の評価は利用状況によって明確に区分されています。自己居住用の建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。一方、賃貸用建物の場合は、借家人の権利を考慮して30％の評価減が認められているため、固定資産税評価額の70％で評価します。

空き家となっている建物については、一時的な空室なのか恒久的な空き家なのかによって取り扱いが変わります。

建物の現況調査と対応策

相続手続きを進める前に、建物の現在の状況を正確に把握することが必要です。建物の老朽化が進んでいる場合や、耐震性に問題がある場合は、修繕費用も含めて検討しなければなりません。

老朽化建物への対応

築年数が古く修繕が必要な建物では、修繕費用と建物の残存価値を慎重に判断します。修繕費用が建物価値を上回る場合は、解体を検討することも選択肢の一つです。

賃貸中建物の引き継ぎ

建物に入居者がいる場合は、賃貸借契約の内容を確認し、敷金や家賃の取り扱いについて明確にしておく必要があります。

名義変更手続きと必要書類

建物の相続登記では、土地とは別に建物の登記事項証明書を取得し、建物の現況を正確に把握します。建物が未登記の場合は、相続を機に建物表題登記を行うことも検討すべきです。

建物の相続では、将来的な活用方法も含めて総合的に判断することが大切です。売却、賃貸、自己使用など各相続人の希望や経済状況を考慮して最適な選択を行うことで円滑な相続手続きを実現できます。

相続登記義務化による法的リスク

令和6年4月1日以降に相続が発生した場合、相続人は相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく義務を履行しない場合、法務局から催告を受け、それでも応じない場合は10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

実務上の問題とリスクの拡大

名義変更を先延ばしにすることで、さまざまな実務的な問題が発生します。もっとも深刻な問題は、時間の経過とともに相続関係が複雑化することです。

相続人の増加と権利関係の複雑化

相続登記を行わないまま次の相続が発生すると、相続人の数が急激に増加します。当初3人だった相続人が、数十人に膨れ上がることも珍しくありません。

必要書類の取得困難

戸籍謄本や除籍謄本の保存期間は150年ですが、古い戸籍の場合、文字が判読困難になったり、災害等で滅失したりする可能性があります。

合意形成の困難化

相続人が多数になると、遺産分割協議での合意形成が極めて困難になります。

不動産活用における制約

相続登記が完了していない不動産は、法的に活用が大きく制限されます。売却はもちろん、金融機関からの借り入れの担保として提供することも不可能です。

このような状況を回避するためにも、相続発生後は速やかに相続登記手続きを進めることが不可欠です。