相続前に売却するメリット

遺産分割がしやすくなる

相続人が大勢いる場合、不動産のように分割しづらい遺産があるとトラブルになりやすいです。不動産を誰が受け継ぐのか、不動産を受け継がなかった人はどんな遺産を受け取るのかなど、なかなか決まらないこともあります。不動産を相続前に現金化しておくことで、公平に遺産を分けやすくなるでしょう。

優遇制度の適用

家の所有者本人が売る場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と呼ばれる優遇制度が適用される可能性があります。不動産を10年超保有しており、その他の要件も満たしていれば利用可能です。この優遇制度は、相続人が対象不動産を売る時は適用となりません。長年住んでおり、売却利益が大きそうな場合は、この制度を利用することで節税につながります。

相続後に売却するメリット

現金よりも節税になる

相続税を計算する場合、相続財産の評価額を算出します。現金の場合、相続した額と評価額はイコールです。しかし、不動産は市場で取引されている実勢価格よりも安く評価されます。そのため、現金に比べると不動産で相続したほうが相続税を抑えることが可能です。

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」の適用

相続した不動産を相続発生時から3年と10か月以内に譲渡した場合、利用できる特例です。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」が適用されることで、相続税額のうち一定の金額を、譲渡資産の取得費に加えられます。譲渡所得税の節税につながる特例です。

相続税の納付資金が不足している場合

相続税は、納付する期限が決まっています。現金や預貯金だけでは納付できない場合、不動産売却が有効な選択肢となるでしょう。

生活資金が必要な場合

相続人の中に失業中の方や、急な出費に迫られている方がいる場合、不動産売却による資金確保が有効です。

将来的な資産活用の見通しがない場合

相続人自身や家族が住む予定がなく、賃貸活用も難しい場合は、売却を検討する価値があります。

相続不動産の売却は、相続人の生活状況や将来計画を十分に考慮して判断することが重要です。迷った場合は、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。

管理負担からの解放

相続した不動産を売却することで、所有者は様々な管理負担から解放されます。特に、人が住んでいない空き家や空き地の場合、その負担は想像以上に大きくなることがあります。

具体的な管理負担には以下のようなものが挙げられるでしょう。

• 定期的な清掃や草刈り
• 建物の補修やメンテナンス
• 防犯対策
• 近隣トラブルへの対応

これらの管理を怠ると建物が劣化し、「外壁が崩れて隣家の壁にぶつかった」「通行人に落下してきた屋根の一部がぶつかった」など、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性があります。

不動産を売却することで、管理負担やコストから解放されるメリットは大きいといえるでしょう。特に、遠方に住んでいる相続人や、高齢の相続人にとっては、管理負担の軽減は生活の質の向上にもつながります。

ただし、売却を決断する前に、物件の将来的な価値や家族の意向なども十分に考慮することが重要です。

相続税納付資金の確保

不動産中心の相続の場合、現金が不足しがちです。そのため、相続税の納税資金の確保は重要な課題となります。

納税資金を確保する主な方法は以下のとおりです。

• 不動産の売却
• 生前贈与の活用

不動産売却の場合、以下の点に注意が必要です。

• 売却のタイミング：相続開始前か後か
• 市場動向：不動産価格の変動
• 売却にかかる時間：査定から契約まで数か月を要する

適切な納税資金対策を行うことで、相続人の負担を軽減し、円滑な相続を実現できます。

共有不動産の場合は全員の合意が必要

複数の相続人で共有している不動産の場合、売却には全員の合意が必要です。事前に話し合いを行い、意見をまとめておきましょう。

相続登記を行う

相続不動産を売却する際、相続登記は重要な手続きです。相続登記とは、被相続人名義の不動産を相続人の名義に変更する手続きのことを指します。

相続登記を行う理由は主に以下の3つです。

不動産売却の準備

被相続人名義のままでは売却手続きができません。

法的義務の履行

2024年4月1日以降、相続登記が義務化されます。

将来のトラブル防止

登記を放置すると相続人の間で争いが生じる可能性があります。

相続登記の手順は以下のとおりです。

• 必要書類の収集
• 法務局への申請
• 登記完了証

相続登記の義務化に伴い、不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの対応を心がけましょう。

相続登記は専門的な知識が必要な手続きです。不安な場合は、司法書士に相談することをおすすめします。適切な相続登記を行うことで、スムーズな不動産売却につながります。

売却実績の豊富さ

• 売買仲介を得意とする業者を選びます。
• ホームページで実績を確認しましょう。

営業担当者の対応力

• レスポンスの早さ、専門性を確認します。
• 不明点をしっかり調べて回答してくれる誠実さも重要です。

査定額の根拠説明

• 周辺の取引事例を交えて価格を説明してくれる業者を選びます。

これらのポイントを総合的に判断し、依頼先を決めるとよいでしょう。

また、大手と地元の中小業者それぞれのメリット・デメリットを考慮し、自分のニーズに合った業者を選択することが大切です。